ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ. lV

 ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ.  V

Привет! Вы наверняка слышали о том, как некоторые инвесторы выводят свои капиталовложения с бирж и из пенсионных фондов, а затем вкладывают деньги в недвижимость.

Среди наиболее преуспевших на поприще недвижимой капитализации один из богатейших людей мира – Дональд Трамп.

О том, как по-умному заработать на недвижимости, сегодня и пойдет речь,
а заодно мы разберемся с ипотекой.

Итак, к недвижимости относится все, что нельзя оторвать от земли. Однако, несмотря на это, законодательство некоторых стран причисляет к ней самолеты и космические корабли. Надеемся, что после окончания нашего курса, когда вы станете очень состоятельными людьми, инвестициям в эти объекты вы научитесь уже самостоятельно.

Недвижимость принято делить на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая.

К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения.

Зачастую поведение цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка. Теперь нам важно разобраться с основными особенностями недвижимости как объекта инвестиций. И начнем мы с жилой недвижимости.

Почему надо инвестировать в недвижимость?

Как вы уже поняли, недвижимость – очень заманчивый инструмент для приумножения капитала, и это неспроста. Давайте рассмотрим неоспоримые факты, говорящие в пользу этого вида капиталовложения.

Жилая недвижимость – идеальный объект инвестиций

Несмотря на всю привлекательность, жилую недвижимость просто купить, но сложно продать. Считается, что вкладываться в актив с низкой ликвидностью – плохо, потому что инвестор должен иметь возможность в любой момент избавиться от актива и перевести его в деньги. Однако это заблуждение. Именно низкая ликвидность недвижимости делает практически невозможным инвестиционный штопор. В условиях, когда невозможно быстро продать актив, не возникает самоусиливающегося падения цен.

Проанализировав динамику роста цен на недвижимость за период с 1997 по 2007 год, вы убедитесь в том, что это действительно заманчивый объект для инвестирования. Будьте внимательны, мы приводим в качестве примера консервативные рынки Европы. Только представьте, что тогда происходит на развивающихся рынках!

Сегменты рынка жилой недвижимости

Хотя разделение недвижимости на жилую и нежилую является основным, внутри жилой недвижимости тоже есть свои категории. Они отличаются друг от друга по разным параметрам. Если брать рынок жилой недвижимости
в целом, то его можно разделить на квартиры, индивидуальные дома и земельные участки, также возможно деление по цене на эти объекты. Давайте для удобства рассмотрения упростим задачу и разделим недвижимость на дорогую и дешевую, а также на индивидуальные дома и квартиры. 

Другие виды – таунхаусы и земельные участки – можно не рассматривать, поскольку они занимают значительно меньшую долю рынка. Итак, у нас получается три основных сегмента: дешевые квартиры, дорогие квартиры и дорогие дома (дешевых домов пока не придумали). Если жилье является типовым, как дешевые квартиры, то оно фактически занимает промежуточное положение между жилой и нежилой недвижимостью. Типовой квартире относительно легко найти замену, поэтому в секторе типового жилья имеется наибольшая конкуренция, а значит, и больший риск и наименьшая доходность.

Загородные дома, напротив, являются наиболее защищенными как объекты инвестиций. Каждый загородный дом совершенно уникален и фактически в момент продажи не имеет прямых аналогов.

Как надо инвестировать в жилую недвижимость? В условиях стабильно развивающейся экономики наиболее благоприятны инвестиции в уникальные дорогостоящие объекты, потому что люди будут стремиться к улучшению условий жизни, повышению комфорта, следовательно, спрос будет смещаться в сторону уникальных объектов. Однако, в ситуации кризиса, экономической нестабильности, такие объекты будут значительно дешеветь в силу стремления людей сократить затраты, в том числе и на недвижимость, поэтому спросом в этом случае будет пользоваться типовое жилье.

Настало время обсудить рейтинг самых дорогих и самых дешевых городов мира!

Первенство в этом рейтинге удерживает Лондон ($21,8 тыс. – $36,2 тыс. за кв. м), на втором месте – Нью-Йорк($13,2 тыс. – $22,9 тыс.), тройку лидеров замыкает Москва, где апартаменты возле Кремля обойдутся от $12 930 до $18 070 за квадратный метр площади. А самые дешевые элитные апартаменты можно купить в столицеКамбоджи – Пномпене. Там за квадратный метр жилья «люкс» просят всего $250.

В аналогичном рейтинге аренды жилья, составленного той же компанией, пальма первенства также у Лондона. Шикарные апартаменты на родине Черчилля обойдутся в $13 000 в месяц, серебро у Москвы ($8 122), а бронза
у Нью-Йорка ($8 000). Самый дешевый снова Пномпень – $150.

Свой бесценный вклад в удорожание элитной недвижимости в Лондоне внесли российские миллиардеры. Благодаря им за последние два года недвижимость в центре Лондона подорожала на 46 %. Так, Роман Абрамович, владеющий в Великобритании недвижимостью на общую сумму в 60 млн. фунтов стерлингов ($120 млн.), в 2006 году купил в Лондоне два двухэтажных пентхауса класса люкс на Lowndres Square на общую сумму 7,8 млн. фунтов стерлингов ($15 млн.), став, таким образом, владельцем уже шести квартир в этом районе общей стоимостью 17,4 млн. фунтов ($34 млн.). Неподалеку от апартаментов экс-жены этого миллионера Ирины Абрамович на площади Белгравия в особняке времен короля Георга живет другой российский миллиардер Олег Дерипаска. За свой дом он выложил 20 млн. фунтов ($40 млн.). Есть чему поучиться, не так ли?

Схема инвестирования в жилую недвижимость

Здесь, как и в любом виде инвестирования соблюдаем правило: «Покупай дешево, продавай дорого».

Кстати, запомните его, пригодится, когда будем изучать основы трейдинга.

Какой должна быть доля жилой недвижимости в портфеле?

Как мы уже знаем, инвестиции в жилую недвижимость – это, прежде всего, долгосрочные инвестиции, если только вы не попали в момент стремительного взлета цен на жилье или по дешевке купили какой-нибудь раритетный объект. Поэтому к такого рода инвестициям прибегают осторожные инвесторы, скопившие достаточные капиталы и стремящиеся минимизировать свои риски, уводя деньги с фондового рынка. Более агрессивные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в более доходные и рискованные активы, например, в коммерческую недвижимость. Доля коммерческой недвижимости в портфеле таких инвесторов может достигать 80%.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

Не будем долго ходить за примерами. Так, в течение 8 месяцев 2008 года глобальные объемы продаж коммерческой недвижимости снизились на 57% относительно 2007 года и достигли $388 млрд. В США спад составил 77%, в Великобритании – 55%, в остальных странах Западной Европы – 50%. (Источник: Real Capital Analytics Inc.).

Очевидно, что в условиях кризиса коммерческая недвижимость дешевеет сильнее, чем жилая, однако, с точки зрения инвестиций, коммерческая недвижимость является более доходной, чем жилая.

Сегменты рынка коммерческой недвижимости

Для удобства разделим коммерческую недвижимость на офисную, торговую и складские помещения.

Офисная недвижимость представлена бизнес-центрами класса А; В1; В2; С (почти так же, как облигации), офисными объектами класса D, административными зданиями и автономными офисами. Притом, наибольшей популярностью пользуются офисы в бизнес-центрах. На стоимость офисного помещения влияет, прежде всего, его расположение относительно центра города, близость общественного транспорта, наличие парковок
и удобство проезда, а также класс самого помещения.

Торговая недвижимость: торговые центры, торговые объекты, магазины, торговые точки. Здесь
на ценообразование в большей степени влияет инфраструктура, удобство проезда и посещаемость.

Складские площади менее интересны для нас, потому как решающими факторами ценообразования
на них являются удаленность от города, размер площадей и качество охраны объекта.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Основная схема работы с коммерческой недвижимостью во многом повторяет схему работы с жилой.
Однако существуют некоторые отличия:

• Предприятия обладают гораздо большей платежеспособностью по сравнению с частными лицами, следовательно, арендная плата в этом секторе выше по сравнению с жилой недвижимостью;
• Арендная плата в секторе коммерческой недвижимости рассчитывается исходя из количества квадратных метров в год, поэтому при сдаче в аренду коммерческой недвижимости инвестор получает деньги за год вперед, что позволяет ему инвестировать большую сумму сразу и получить более высокий доход.

Субаренда

При работе с коммерческой недвижимостью возможен вариант субаренды, суть которой заключается в том,
что инвестор не приобретает в собственность объект недвижимости, а лишь берет его в аренду с последующей сдачей в субаренду. В этом случае инвестору требуется значительно меньший объем инвестиций, но и прибыль составляет лишь разницу между платами за аренду. Это своего рода спекуляция, потому что инвестору в этом случае особенно выгодно завышать цены.

Несколько слов об ипотеке

Ипотека – это кредит, иными словами – долг. Мы уже обсуждали, что долги могут быть разными, так вот, правильно и вовремя взятая ипотека – это хороший долг! Потому что он способствует созданию актива.

Прежде чем заключать договор ипотеки, необходимо знать следующее:

1.     Ипотека – это кредит. Все кредиты основаны на платности (вы платите за деньги, взятые в кредит), возвратности (вы должны вернуть деньги и проценты), срочности (возврат денег осуществляется по графику, в определенный срок).

2.     Магия сложных процентов здесь тоже присутствует, но, увы, не в вашу пользу! Обязательно посчитайте, сколько, в конечном счете, вы заплатите за пользование деньгами.

3.     В некоторых странах обязательным условием ипотеки является передача приобретаемой недвижимости в залог. Это означает, что вы не сможете продать объект до окончания выплат по ипотеке. Если вы захотите избежать залога, то можете просто взять деньги в кредит, но проценты по такому кредиту,
как правило, выше. Идеально, если вы найдете кредит наличными за меньшие проценты.

4.     Налоги. Для определенных видов ипотеки в некоторых странах может быть предусмотрен льготный налоговый режим.

Кроме того, для предотвращения спекуляций на рынке недвижимости, законодательство некоторых стран устанавливает повышенные ставки по налогообложению в зависимости от срока владения объектом.

Внимательно изучите эти вопросы!

Любые сделки, связанные с недвижимостью, предполагают операции с крупными суммами денежных средств
и связаны с большим количеством рисков. Поэтому консультируйтесь со специалистами: риелторами, юристами, страховщиками, особенно, если собираетесь покупать недвижимость за рубежом!